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土地や建物を売った場合の譲渡所得の計算

ご自分の土地や建物を売った場合に税金がどれだけ発生するか、気になるところです。

税金の事を考えずに新しい物件の購入代や別の目的に売却代金を充ててしまい、税金が払えないという事になってしまったら大変です。

土地や建物の不動産を売った場合の所得を譲渡所得といい、この譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して計算します。

【譲渡所得の計算】
譲渡価額(売れた金額)-取得価額(売った物件の購入価額)-譲渡費用(売るための費用)

また、譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、別々に税金の計算をします。

  • 長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える物件の譲渡
    ※一般の長期譲渡所得の税率(所得税15%・住民税5%)
  • 短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の物件の譲渡
    ※一般の短期譲渡所得の税率(所得税30%・住民税9%)
譲渡所得所有期間所得税率住民税率
長期譲渡所得5年超15%5%
短期譲渡所得5年以下30%9%

 譲渡所得計算 設例

設例1)
 6年前に5,000,000円で購入した土地を今年の4月に8,000,000円で売却。
 売却する際に仲介料324,000円と5,000円の印紙代を支出。
譲渡所得=8,000,000円-5,000,000円-329,000円=2,671,000円
所得税=2,671,000円×15%=400,650円
住民税=2,671,000円×5%=133,550円   税金合計 534,200円

(所得税所有期間が5年を超えているので、長期譲渡所得)
設例2)
 3年前に5,000,000円で購入した土地を今年の4月に8,000,000円で売却。
 売却する際に仲介料324,000円と5,000円の印紙代を支出。
譲渡所得=8,000,000円-5,000,000円-329,000円=2,671,000円
所得税=2,671,000円×30%=801,300円
住民税=2,671,000円×9%=240,390円   税金合計 1,041,690円

(所得税所有期間が5年以下なので、短期譲渡所得)
設例3)
 3年前に8,000,000円で購入した土地を今年の4月に8,200,000円で売却。
 売却する際に仲介料330,480円と5,000円の印紙代を支出。
譲渡所得=8,20,000円-8,000,000円-335,480円=△135,480円

マイナスなので譲渡所得の申告は、不要となります。
※譲渡所得をイメージしやすいように非常にシンプルな設例にしました。  

年金等の所得税の確定申告書を提出した後で、譲渡所得用の申告書を別に提出するものと勘違いされている方がいるくらいわかりにくい所得です。

実際に、譲渡所得には、いろいろな特例がありますので今後の「たす通信」をご期待ください。次回は、マイホームの譲渡についてです。

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